嘉实基金,长信基金,中信建投

一、公司背景介绍上海锦和商业经营管理股份有限公司(以下简称:“公司”)是一家轻资产运营的服务型公司,主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。公司旨在助力城市更新,通过更新、改造、运营提升物业的商业价值,在文化传承的同时注入创新元素,为中小型文化创意企业和新经济企业提供办公空间和专业服务,实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。公司坚持商业运营+物业管理的双轮驱动发展战略,为业主端提供优质资产管理服务的同时,为租户端提供日常运营和物业管理服务。公司2021年1-9月实现营业收入约6.67亿元,较上年同期上升19.39%,归母净利润约9689.90万元,较上年同期下降18.70%。若扣除新租赁准则的影响,2021年1-9月归母净利润约1.37亿元,较上年同期上升14.90%。2021年1-9月实现营业收入较上年同期上升约1.09亿元,主要原因:一是2020年1-9月正处疫情严重期间,今年同期公司稳健经营,逐步从疫情造成的业绩谷底中修复;二是2021年前三季度完成数笔并购,公司先后并购了多家企业股权,随着上述并购项目的陆续交割,对1-9月营业收入有所贡献外,将对上市公司全年营业收入产生积极的影响。2021年1-9月,公司实现归母净利润较上年同期下降约2229万元,主要原因:一是新项目越界尚勤园和越界蒲汇Space,尚处于爬坡期,项目成本同比增加;二是受新租赁准则影响,法定会计口径归母净利润有所下降。二、投资者互动环节问题1、受疫情影响,公司所处行业的供给和需求有何变化,拉长周期看,存量物业成熟后是否会受到周边商业物业供给压力,请问毛利率是否能稳定?答:经济持续发展,资产价格上涨,租赁市场的租金在过去10年涨幅也比较大。公司主要定位中小企业,目前中小企业需求在后疫情时代有所复苏。公司也关注上海新增办公供应量。第一供应释放需要时间,不是某天突然出现,第二商业地产最终还是与产业挂钩。公司并不是完全在传统办公领域,公司对市场比较了解,更看重产业集群效应。锦和商业是在物业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势,建立起属于锦和商业的一套全价值链集成的服务体系。实施新租赁准则以后,部分原先的租赁成本计入财务费用,毛利率上升,但当期净利润率下降。但公司实际盈利能力以及现金流净额未发生实质性的改变,只是会计科目调整导致数据有变化。目前处于后疫情时代,公司会关注宏观趋势,经济走向,维持稳定的盈利能力。问题2:请问未来公司并购对业绩增长的占比大约在多少?答:公司于2020年4月在上海证券交易所上市,上市之后的这一年,公司进行了多次并购,从而实现上海、北京的业务布局。随着公司在全国各地进行项目布局,“越界”这个品牌在全国具备了一定的知名度,在城市更新背景下,各省市也在研究,各式存量物业也都面临机会。公司作为城市更新的主力军,在今年7-9月份公告两起并购,分别为收购北京同昌盛业城市更新科技发展有限公司31.30%股权和收购上海劭锦企业管理有限公司100%股权,两个在建项目分别地处北京东三环国贸CBD片区和北三环亚奥商务片区,地理位置优越;上海劭锦实际经营实际承租运营上海市徐汇区桂平路的幸福里·睿园项目。并购有利于扩大公司经营规模,进一步夯实核心城市的竞争优势,提高公司持续经营能力和盈利能力,促进公司的长远发展,下半年和明年这些并购项目将逐步增厚上市公司营业收入。公司除了内生增长也非常重视外延式增长,因此并购是我们开拓新业务的重要手段,并购占比需要视市场环境和公司自身具体情况而定。问题3:公司2020全年分红达到每10股6元,现金分红较高,请问公司未来分红的计划?答:公司在过去5个完整会计年度(2016年-2020年)累计实现净利润约7.3亿元,累计分红约4.3亿元。公司未来将持续稳健经营,视资本市场环境、公司经营业绩和资本性开支计划,审慎制定分红计划。公司的发展逻辑是依靠提升在管项目的经营效益和效率。一定程度上租赁运营是高周转,公司通过对低效利用的存量物业提供设计定位、装修改造、招商运营和物业管理服务,等项目逐步成熟后会产生稳定的现金流,一般租赁年限在15-20年左右,因此上市以后,公司能维持较高的分红率也是基于有比较好的现金流。问题4:请问公司“越界”品牌旗下的陕康里和世博园项目运营情况是如何的?答:1、“越界·陕康里”项目在管面积约为1.1万平方米左右,管理方式为委托管理,于2019年正式投入运营,该项目前身是静江建材市场,位于上海市静安区的核心区域,是老静安目前稀缺的可改造工业用地,该项目定位为个性化办公+体验式商业结合的创意生活潮流街区。目前陕康里项目的出租率达到近100%,项目为业主创造的年租金收益可达4000万元左右。2、“越界·世博园”项目在管面积总体量约为5.1万平方米,该项目为承租运营模式,于2017年正式投入运营,该项目前身是上海南市电厂厂区,后被改建成上海世博会城市最佳实践区,包含了七个独具一格的独立单体建筑,目前租户主要包括数十家文创、时尚家居、餐饮、医美、健康等企业。其中,Teamlab、上海当代艺术博物馆属于网红打卡地。该项目所获荣誉包括:亚洲唯一获LEED-ND铂金认证的完整街坊;“上海市文化创意产业园区”;“十大城市更新片区改造案例”奖。